现在房价高企，基本都是万元盘，初次置业和改善居住环境的难度都有所增加，这个时候购房更要精打细算，运用理财的眼光和头脑。而不同收入阶层的购房人群都应有不同的置业方案。
 
　　这里我们以两个不同的案例来展现上车型、改善型买家应购买何种物业，应如何有效、科学地理财。

　　上车型买家

　　我们这里说的上车型买家，指的就是首次置业者，一般来说都是刚毕业不多久的年轻人。

　　如果是单身人士，其购房带有明显的过渡性质，既要考虑眼下居住的方便，还应考虑日后转手，购买时总价低是关键。如果以后工作岗位有变动，也可随之调换住房，而原住房如处于成熟社区，出租或出售都将十分容易。按现在的楼价标准，购房时总价最好控制在50万元以内，交楼标准最好为全装修房。在楼层、朝向、采光等细节问题上，则无需过分计较，便宜实惠才最重要。在付款方式上，建议采取银行按揭。现在有不少公寓产品可供选择。

　　案例分析： 月工资4000元想买婚房

　　基本收入：

　　银行存款约20万元

　　税后月工资4000元

　　预算投入：40万元

　　在天河北上班的贸易公司职员王先生28岁，准备在今年年底前结婚，打算购买一套一房一厅的二手房，由于女朋友才刚工作不久，没有什么积蓄，购房的重担落到王先生身上。据了解，王先生目前有银行存款约20万元，税后工资约4000元/月，现在和父母同住。母亲刚刚退休，退休金每月1700元左右，可一次性取出多年来积累的公积金12万元左右，父亲每月工资3000元。

　　置业建议：

　　近阶段，由于王先生的父母年纪都比较大，容易出现生病或其他的紧急情况，因此王先生应准备一定的应急资金以备不时之需，这方面最好预留2万元的活期存款。另外，王先生打算年底结婚，尽管有父母的经济支持，但王先生仍需预留5万元的半年期定期存款。

　　据王先生的置业需求以及目前市场的实际情况，可考虑选购一套总价约42万元左右的房。因为如果扣除以上7万元，王先生可用于购房的尚有13万元存款，如果王先生打算不靠父母资助独力购房的话，首期三成13万元。采用执行法定利率下浮15％的商业按揭20年，月供款额2188.92元，其每月供款支出已占王先生月收入的一半，王先生的房贷压力较大。因此，建议王先生向母亲借8万元，增加首付比例至五成21万元，可选择的房屋总价则可达60万元左右，选择空间更大。

　　专业人士建议，王先生上班地点在天河北，可选择公交或地铁作为上下班的交通工具，故可考虑车程在45分钟之内的区域置业。海珠区南部东晓南的芳草轩的尾货可以选择。另外，王先生还可在城市周边如中海金沙湾、万科四季花城八期产品或逸彩XD新世界新货可找到合适自己的物业。

　　若王先生打算在近一两年内生小孩，需在置业时考虑小孩的读书问题，如有没有配套的幼儿园、小学等教育机构。而且，购房时最好选择两房单位，总价控制在100万元以内，两人共同还贷压力会有所缓和。如果交通方便，周边配套齐全，以后换大房还可以用来出租。现在广州多以大户型居多，可在各楼盘挑选其小户型单位，或选择公寓盘的大单位。如果不是特别着急，可等“90/70”产品放量后再做选择。

　　改善型买家

　　这种类型就是我们通常所说的换房者，他们的基本居住需求已得到满足。近年随着广州市民生活水平提高，再换一套更大更好一点的房子，已成非常普遍的需求，换房一族早已成为广州购房的消费主力军。

　　专家认为此类买家换房主要应从四个方面考虑。首先是区位问题，换房群体长期生活在中心城区，所以会偏爱选择一个对于工作、教育、医疗、交通、社交都很便利的区位。第二是性价比，由于经济条件较好，楼盘价格并不是换房群体主要考虑的因素。但换房人群对楼盘选择的自主性很强，一定要认真评估楼盘值不值。第三要考虑楼盘的素质，如楼盘的户型、间隔、环境、配套等是否为自己所喜欢。第四要选择品牌开发商。需要提醒的是，不要盲目追求面积大，应多考虑居住的舒适性，从长远使用、居住生活品质角度出发，选择家庭真正需要的住房。

　　案例分析：小房换大房目标环市东

　　基本收入：

　　银行存款约55万元

　　家庭月收入达9600元

　　预算投入： 150万元

　　广州的张女士和丈夫都47岁，在大医院当医生，儿子就读大学二年级，家庭月收入达9600元，夫妇两人每月共需缴交2500元公积金。没有负债，另有存款50万元。张女士一家现住在单位分的房改房（目前同类型两房一厅物业市场价约56万元），她与丈夫商量后打算买一套大一点的房子，最好是在环市东或者淘金附近，方便上班。

　　置业建议：

　　鉴于张女士一家现阶段需要负担儿子读大学的费用，因此至多每年预留13000元缴交儿子的学费和生活费，三年合共39000元。

　　根据张女士一家的实际收入和现时市场实际情况，建议张女士可选择总价在150万元左右的三房物业。由于张女士与丈夫每月均有按时缴交公积金，因此可选择公积金贷款，但由于张女士与丈夫的年龄，在贷款年限上不要过短也不要过长，最好控制在10~15年以内。

　　由于现时一手商品房价格实在高昂，而且有银行已经执行第二套住房首付必须四成的政策。为保险起见，张女士必须卖掉自己原有物业才能完成换房计划，有两个方案可以选择。

　　其一，张女士可卖掉目前的房子，再加上部分存款55万元，采用首付7成的方式完成换房计划。但这样，完成换房计划后张女士一家可支配的流动资金不多。

　　其二，张女士可以卖掉目前的房子，再加上部分存款34万元，采用首付6成，15年期公积金贷款，夫妻两人合共申请60万元公积金贷款，月供款额约4800元左右。月供款额占家庭总收入的1/2。考虑到张女士一家可支配的流动资金（50万-34万=16万）以缓解每月还贷压力及应付日常生活中的不时之需，建议张女士采取第二种方法实施换房计划。

　　目前，在广州要买150万元的房子还是有比较多的选择，但张女士所在的环市路选择不多，如果是三房的话恐怕要超出150万元的预算了。这种类型的货量白云区比较集中，岭南新世界倚湾园、云山诗意画舫居、万科云山等都可看看。天河区天河峰景、历德雅舍也有此种产品供应。海珠区越秀城建芭堤水岸还有少量货尾。

　　如果张女士可把置业眼光放得再远些的话，金沙洲和番禺也有众多楼盘可供选择。